Este 2024 la Consejería de Turismo, Cultura y Deporte ha modificado, mediante un nuevo decreto en el BOJA, varias disposiciones en materia de viviendas de uso turístico en la comunidad autónoma de Andalucía. Es la primera vez que se regula la normativa de las viviendas con fines turísticos en Andalucía desde la entrada en vigor de la Ley 13/2011. Esto se debe al desorbitado aumento de esta tipología de vivienda en los últimos años.
En un principio, este era un fenómeno caracterizado por la oferta de un recurso turístico por parte de “anfitriones” individuales. Actualmente, se ha convertido en un servicio de elevada oferta y demanda desarrollado a través de profesionales que administran la explotación de inmuebles.
A pesar de que se establezcan medidas generales en la comunidad, los ayuntamientos podrán establecer limitaciones proporcionadas respecto al número máximo de viviendas de uso turístico por edificio, sector, ámbito, períodos o zona. Además el acceso a este tipo de viviendas no podrá restringirse por razones de nacimiento, raza, sexo o religión.
Requisitos para explotar una vivienda de uso turístico en Andalucía
Se consideran viviendas de uso turístico aquellas equipadas en condiciones de uso inmediato, ubicadas en inmuebles donde se vaya a ofrecer el servicio de alojamiento en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Andalucía, de forma habitual y con fines turísticos.
El servicio de alquiler turístico deberá prestarse durante todo el año o durante períodos específicos dentro del mismo año, debiendo hacerlos constar en una declaración responsable. Además, sólo podrá ser comercializada en los períodos indicados, de lo contrario será considerado actividad clandestina.
Se entenderá que existe finalidad turística cuando la vivienda sea comercializada o promocionada en canales de oferta turística. Se entiende como canal de oferta turística las agencias de viajes o empresas que medien u organicen servicios que incluyan la posibilidad de reservar un alojamiento.
Asimismo se entienden por empresas explotadoras de viviendas de uso turístico las personas físicas o jurídicas que sean cesionarias de la administración y gestión de una o más viviendas de uso turístico con independencia del título habilitante para ello, debiendo figurar como titulares de la explotación en una declaración responsable.
La administración y gestión corresponderá a un único titular cuando se oferten servicios complementarios cuya prestación se lleve a cabo por empresas distintas a la entidad explotadora de aquel, debiéndose informar a la persona usuaria de dicha circunstancia. A tal efecto, se pondrá a disposición de las personas usuarias la información con la relación de estos servicios y la identificación de las empresas prestatarias, todo ello sin perjuicio de la responsabilidad de la empresa explotadora.
En los supuestos de separación entre titularidad y explotación y cuando la titularidad del inmueble se encuentre en régimen de copropiedad, comunidad o similar, la empresa explotadora deberá obtener de todas las personas propietarias el título jurídico válido en Derecho que habilite para la explotación.
Declaración de responsabilidad e inscripción
En cuanto a la responsabilidad ante la Administración turística y las personas usuarias, se establece que la persona física o jurídica que conste como titular de la explotación de la vivienda en la declaración responsable deberá responder ante la Administración y ante las personas usuarias de la prestación del servicio.
Además, la persona titular de la explotación deberá disponer de un título jurídico habilitante para el ejercicio de la actividad. También deberá mantener una relación actualizada de las viviendas, debiendo comunicar al Registro de Turismo de Andalucía cualquier modificación que les afecte.
De esta manera, para iniciar la prestación de servicio de alojamiento en la vivienda, la persona encargada de la explotación deberá presentar la correspondiente declaración responsable de forma electrónica ante la Consejería competente en materia de turismo. Esta deberá manifestar el cumplimiento de los requisitos establecidos en este decreto.
Vivienda turística completa o por habitaciones
Este tipo de alojamientos quedarán divididos en dos grupos: completos o por habitaciones.
De esta manera, las viviendas que se cedan en su totalidad pertenecerán al grupo completo. Si la explotación es por habitaciones, debe residir en ella una persona física titular de la misma o la persona propietaria y/o usufructuaria.
Requisitos del inmueble
Estas viviendas turísticas deberán cumplir con la normativa de ordenación urbanística municipal en Andalucía. Asimismo, su inscripción en el registro de turismo de Andalucía deberá comunicarse con carácter inmediato por la Administración turística a los ayuntamientos correspondientes.
- Las dimensiones mínimas construidas serán 14 metros cuadrados por cada plaza que oferte, conforme a la superficie construida de uso principal que conste en la Sede Electrónica del Catastro.
- Si las plazas son superiores a cinco deberá disponer de al menos dos baños, mientras que si supera las ocho plazas, el número mínimo de baños ascenderá hasta tres.
- Los dormitorios y salones tendrán ventilación directa al exterior y un sistema de oscurecimiento de las ventanas. No obstante, este requisito no será exigible si la Administración local o autonómica eximen de su cumplimiento por motivos de protección arquitectónica.
- Las cocinas y cuartos de baño tendrán ventilación directa o forzada.
- Las construcciones tipo cueva se ajustarán a lo previsto en la normativa territorial y urbanística.
- Tienen que disponer de refrigeración en las habitaciones y salones, cuando el período de funcionamiento comprenda los meses de mayo, junio, julio y agosto. También deben disponer de calefacción en las habitaciones y salones, si el periodo de funcionamiento comprende los meses de diciembre, enero, febrero y marzo, sin que en ningún caso sean admisibles los elementos incandescentes ni de combustión de líquidos o gases inflamables.
- El decreto cuenta con un anexo relativo a los requisitos adicionales de las viviendas de uso turístico. Aquí se incluyen número de fogones, puntos de luz, agua fría y caliente o un botiquín entre otros. Están todos detallados por habitaciones en el boletín de la junta de Andalucía.
Obligaciones para los titulares
Las personas titulares de la explotación estarán obligadas a facilitar a sus clientes:
- Un número de atención durante las 24 horas.
- Una hoja de quejas y reclamaciones oficial de la Junta de Andalucía y un cartel anunciador de la misma en un lugar visible dentro de la vivienda.
- Asimismo deberán informar a sus clientes de las normas de convivencia de la comunidad de propietarios, como zonas restringidas, admisión de mascotas y restricciones para fumadores.
- Horarios de entrada, salida y entrega de llaves.
- El usuario de la vivienda tendrá derecho a ocuparla desde las 15:00 h del primer día del período contratado hasta las 11:00 h del día señalado como fecha de salida. No obstante es posible acordar un régimen diferente.
- Si la persona explotadora no se encuentra en la vivienda a la hora de llegada o de salida de los clientes, se deberá concertar previamente la entrega de llaves.
No podrán dedicarse a uso turístico
- Viviendas sometidas a régimen de protección pública.
- Viviendas ubicadas en inmuebles cuyos títulos constitutivos o estatutos de la comunidad prohíban el alojamiento turístico.
- Las unidades de alojamiento situadas en los establecimientos de alojamiento turístico que deban ocupar la totalidad o parte independiente del edificio, es decir hoteles, hoteles-apartamentos y apartamentos turísticos.
- Las reconocidas en situación de ‘asimilado a fuera de ordenación’, salvo autorización previa expresa por parte del órgano competente municipal para el cambio de actividad, conforme a la legislación urbanística y ambiental.
Si eres propietario de una vivienda de uso turístico en Andalucía y necesitas algún tipo de asesoramiento en el apartado fiscal, puedes contactarnos sin ningún tipo de compromiso y estudiaremos tu caso de forma particular.