La plusvalía municipal es un impuesto local que grava el incremento del valor de los terrenos urbanos en el momento en que se transmiten. Este transmisión puede ser una compraventa, una herencia o una donación.
En esta entrada explicamos qué es la plusvalía municipal, cómo se calcula en la actualidad, en qué circunstancias no se aplica y qué opciones existen si ya se ha abonado en situaciones que la normativa considera exentas.
Qué es la plusvalía municipal
Cuando hablamos de plusvalía municipal nos referimos al Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Su objetivo es gravar la revalorización que experimenta un terreno durante el tiempo en el que una persona ha sido titular del mismo. El tributo se aplica únicamente a terrenos urbanos y es gestionado directamente por los ayuntamientos.
Cómo se calcula la plusvalía municipal
Existen dos formas de calcular la plusvalía:
- Método objetivo: usa el valor catastral del suelo, los años de propiedad y coeficientes fijados en la ordenanza municipal.
- Método real: compara el precio de compra con el de venta, teniendo en cuenta gastos asociados a la operación.
El contribuyente puede elegir el sistema más favorable. Esto evita pagar más de lo debido si el cálculo objetivo resulta superior al incremento real.
Coeficientes para calcular la plusvalía municipal en 2025 (Puedes desplegar la tabla haciendo clic)
Clic aquí para ver la tabla
| Periodo de generación | Coeficiente |
| Inferior a 1 año | 0,16 |
| 1 año | 0,15 |
| 2 años | 0,15 |
| 3 años | 0,15 |
| 4 años | 0,16 |
| 5 años | 0,18 |
| 6 años | 0,2 |
| 7 años | 0,22 |
| 8 años | 0,23 |
| 9 años | 0,21 |
| 10 años | 0,16 |
| 11 años | 0,13 |
| 12 años | 0,11 |
| 13 años | 0,1 |
| 14 años | 0,1 |
| 15 años | 0,1 |
| 16 años | 0,1 |
| 17 años | 0,12 |
| 18 años | 0,16 |
| 19 años | 0,22 |
| Igual o superior a 20 años | 0,35 |
Cuándo no se paga la plusvalía municipal
No siempre existe obligación de pagar el impuesto.
Los principales supuestos de exención son:
- Cuando el inmueble se vende por debajo del precio de compra.
- Si el incremento real es inferior al cálculo objetivo y se acredita con documentación.
Reclamar la devolución de la plusvalía
Quienes hayan abonado la plusvalía municipal en los últimos años en circunstancias en las que no correspondía pueden solicitar la devolución del importe. Si se presentó una autoliquidación, el plazo para reclamar suele ser de cuatro años. En el caso de liquidaciones giradas directamente por el Ayuntamiento, los plazos para recurrir son más breves y dependen de la normativa local.
Para iniciar este proceso es necesario disponer de escrituras de compra y venta, valores catastrales y justificantes de pago. Además también se de acreditar la pérdida o la ausencia de incremento de valor.
Consecuencias fiscales y contables
El pago de la plusvalía tiene además implicaciones en otros impuestos. En determinados supuestos, la cantidad abonada puede considerarse un gasto deducible en la declaración de la renta. Asimismo, en transmisiones por herencia o donación es fundamental determinar correctamente quién es el sujeto pasivo y cómo incide la plusvalía en el valor de adquisición.
Cómo puede ayudarte Gestoría Cantón
En Gestoría Cantón revisamos cada caso y comprobamos si debes pagar la plusvalía o si procede solicitar la devolución.
También te asesoramos en su impacto en el IRPF y preparamos la documentación necesaria para presentarla en el Ayuntamiento.